A jegybank nagyon olcsó kamatozású lakáshitele egyik napról a másikra vált elérhetetlenné a lakásvásárlók számára. Sokan nem jutottak zöldhitelhez, mert a jegybank adatai azt sugallták, hogy még csak a keret negyven százaléka fogyott el, de egy hónap múlva kiderült, hogy már az egész.
„Lehetett volna jobban is kommunikálni az ügyfelek felé, hogy záros a kerete a Magyar Nemzeti Bank (MNB) zöldhitelprogramjának” – mondta a Szabad Európának Nagy László Nándor, a Money.hu kommunikációs vezetője. A szakértő szerint a jegybank programja, amelynek az volt a célja, hogy energiahatékony lakóingatlanok építésére motiválja a lakosságot és a kivitelezőket, alapvetően pozitív volt.
Kétlépcsős felosztás
Mint ismert, a zöldhitel egy speciális, alacsony kamatozású kölcsön volt, amely tavaly októbertől idén márciusig volt elérhető. A programban olyan ingatlanokat lehetett építeni és vásárolni, amelyek energetikai besorolása BB, és azon belül is egy kissé szigorúbb, legfeljebb évi 90, majd később 80 kWh/négyzetméter primer energiaigényű volt.
Az MNB induláskor kétszázmilliárd forintnyi forrást biztosított erre a programra. A bankoknak nulla százalékon adta a pénzt, amit a pénzintézetek legfeljebb 2,5 százalékos kamat mellett helyezhettek ki.
Nagy László Nándor szerint nem volt markánsan kommunikálva, hogy a felosztás kétlépcsős. „A 120 milliárd forintos szerződött összeghatárig a bankok szabadon versenyezhettek, vagyis nem volt limit a hiteligények befogadására. Amikor a bankok elérték ezt az összeghatárt, a maradék nyolcvanmilliárdot az MNB a pénzintézetek aktivitása alapján osztotta szét” – mondta a szakember.
Vagyis az a bank, amely aktívabb volt az első időszakban, arányaiban nagyobb forrást kapott a folytatásra. De azt, hogy a bank hogy áll, a pénzintézeteket felkereső ügyfelek nem tudhatták.
Ráadásul az MNB is csak azt látta, hogy mekkora összegre szerződtek a bankok, azt viszont nem, hogy mennyi van csőben, vagyis mennyi hiteligényt adtak be. „Mire márciusra elérték a 120 milliárd forintos szerződött összeghatárt, a bankok már jóval kétszázmilliárd forint felett fogadtak be hiteligényeket” – mondta a szakértő.
Márciusban elfogyott a keret
Nagy László Nándor szerint hiába emelt áprilisban százmilliárd forintot a keretösszegen az MNB, az csak arra volt elég, hogy a már befogadott, de le nem szerződött hiteligényeket kielégítse. „Sokan hiába nyújtottak be hiteligénylést, nekik már nem jutott a forrásból” – tette hozzá. Nagy László Nándor szerint a piacon eleve azzal számoltak, hogy május-júniusra fog kifutni a zöldhitel. Az volt a gond, hogy év elejétől az emelkedő infláció és az emiatt egyre magasabbra emelkedő piaci lakáshitelkamatok miatt lényegében mindenki keresni kezdte az olcsó hiteleket.
Februárban a folyósított lakáshitelek 38 százaléka valamilyen támogatott kölcsön volt – köztük jelentős összegben zöldhitel. A szakértő szerint elhangzott ugyan, hogy a keret nem végtelen, érdemes sietni, de ezt sokkal hangsúlyosabban kellett volna kommunikálni az ügyfelek felé a bankoknak és az MNB-nek is.
„Az emberek számára a kétszázmilliárd forint felfoghatatlanul nagy összeg. Sajnos csak kevesen számoltak utána, hogy harmincmillió forintos, átlagos hitelösszeggel számolva a forrás kevesebb mint hétezer új lakás megvásárlására nyújt fedezetet” – mondta. Tavaly Magyarországon harmincezer új lakásra adtak ki építési engedélyt.
Vita az adatokról
Anita és férje sokáig kereste a megfelelő ingatlant, áprilisban lett volna aktuális a lakásvásárlás. „Megnyugtattak a jegybank február végi adatai, miszerint a kétszázmilliárd forintos keretből az indulás óta eltelt öt hónap alatt csak 77 milliárd fogyott el” – mondta Anita. A kétgyermekes családanyát hideg zuhanyként érte a program március végi bezárása.
„Nem gondoltam volna, hogy egy hónap alatt elfogy nem csak a kétszázmilliárd forintos keret, hanem a pluszban kiegészített százmilliárdos forrás is” – tette hozzá. Nekik már esélyük sem volt beadni a hitelkérelmet, mert a bankok szinte egyszerre zárták le a programot.
A Szabad Európa ismer olyan esetet is, amikor a házastársak egymást nyugtatták a forrás kiapadásával kapcsolatban. Az ingatlanos azt mondta, hogy siessenek a lakásvásárlással, mert a hitelkeret nagy része már elfogyott.
„Nem értettem, miről beszél, mert az MNB azt kommunikálta február végén, hogy a forrás kevesebb mint negyven százalékára szerződtek. Nem tudtam, hogy nincs információáramlás a jegybank és a pénzintézetek között arról, hogy mekkora összegű igénylés futott be” – mondta egy lakásvásárló, akinek múlt héten a bank forráshiányra hivatkozva elutasította a hiteligénylését, pedig időben beadta. Szerinte korábban kellett volna lépnie, nem tudta, hogy ilyen hirtelen ér véget a lehetőség, és nincs folytatás.
Túl drága a piaci hitel
A Money.hu kommunikációs vezetője szerint az a tapasztalat, hogy az igénylést már elindító, de az olcsó hitelről lemaradó ügyfeleknek a bankok egyedi kamatajánlatokkal igyekeznek segíteni, hiszen a jelenlegi piaci kamatszint 45 százalékkal magasabb kamatozású kölcsönt feltételez.
Az emiatt megugró törlesztőrészlet sok igénylő esetében a jegybanki hitelfék jövedelemarányos törlesztőrészletre vonatkozó szabályai szerint nem is teszi lehetővé, hogy az eredetileg tervezett összegű hitelt felvegyék. Ugyanakkor az egyedi ajánlatokban sem lehet nagyon komoly engedményekre számítani – a kamatkedvezmény egy százalékpont alatt marad –, de ez a folyamatosan emelkedő kamatkörnyezetben érthető.
Nagy László Nándor szerint ezt az olcsó, 2,5 százalékos finanszírozást nem lehet hosszú távon fenntartani, amikor a piaci kamatok hat-hét százalékon mennek. „A BB energetikai besorolás egyébként is kötelező lesz júliustól minden új építésű ingatlan esetében. Ha az extra olcsó finanszírozás fennmaradna a rendszerben, az lényegében leállítaná a használtlakás-finanszírozást. A kétpólusú finanszírozás olyan szintű torzulást okozna a rendszerben, amelyet lehetetlen lenne kezelni” – tette hozzá.
Mi lehetett az MNB célja?
Az MNB-nek van egy zöldmandátuma. Az Országgyűlés 2021. augusztus 2-án döntött arról, hogy az MNB törvényben rögzített céljai közé kerüljön be a környezeti fenntarthatóság előmozdítása. Ennek nyomán az MNB tevékenységében elsődleges céljának – így az árstabilitás elérésének és fenntartásának – veszélyeztetése nélkül hangsúlyosabb szerepet kell hogy kapjanak a környezetvédelmi és fenntarthatósági szempontok.
„A jegybanki tervek megsüvegelendők, és az is érthető, hogy az MNB az induláshoz ilyen emblematikus programot hirdetett, mint a zöldhitel” – mondta Nagy László Nándor. Ugyanakkor a szakember szerint a fenntarthatóság szempontjából fontosabb, hogy piackonform körülmények között teremtsünk olcsó forrást az energiatakarékos lakások finanszírozására.
A háztartások energetikai helyzetének érdemi javításához a már meglévő lakásállomány felújítására, energetikai korszerűsítésére is kellenek a kedvezményes hitelajánlatok. Az ilyen programok piacinál kedvezőbb kamatozású finanszírozását jól szolgálhatja például az MNB által ugyancsak elindított zöldjelzáloglevél-program.
„Ugyanakkor a zöldfinanszírozás kapcsán folyamatos a vita azzal kapcsolatban, hogy ha szabályozással nem lehet elérni az energiatudatosságot – a már említett BB-s energetikai minősítés bevezetését többször elhalasztották az új lakások esetében –, akkor valóban a finanszírozás oldaláról kell-e a környezeti szempontok fokozottabb figyelembevételére bírni az embereket és a vállalkozásokat” – tette fel a kérdést.
A szakember szerint az energiapazarló beruházások hiteleinek drágítását célzó szabályozásokkal szemben a zöldhitel kedvezőbb megoldás volt – hiszen az olcsó forrással igyekezett megalapozni a felelős döntést –, ám a keret kimerülése az építtetői oldalon is komoly gondokat okozott.
Az olcsó finanszírozási forrás miatt megugró kereslet következtében számos beruházó is nekiindult a fejlesztéseknek, ám most ők is azzal szembesülnek, hogy eltűnik a vevőjük, és az emelkedő piaci kamatok miatt nem biztos, hogy lesz új jelentkező az emelkedő építési költségek következtében amúgy is ingoványos talajon álló beruházás finanszírozására.
Van, aki leáll az építéssel
Azoknál a beruházásoknál, ahol a vevő már letette a foglalót, van miből finanszírozni a veszteséget a vevő kényszerű visszalépése miatt, de sok beruházó – akik szintén nem mérték fel a zöldhitelkeret végességét – most ott tart, hogy berendelte az alapanyagot, szerzett munkást a kivitelezésre, de nem tudja, kinek építi a házat.
A budapesti agglomerációban családi és ikerházakat építő beruházó a Szabad Európának azt mondta, hogy nagy a bizonytalanság. „A zöldhitel tette lehetővé sokaknak, hogy új építésű házba költözzenek. A piaci kamatok úgy elszálltak, hogy drasztikusan csökken a potenciális vásárlók köre” – mondta. A vállalkozónak az is gondot okoz, hogy a folyamatosan dráguló építőanyagok miatt nem tud árajánlatot adni a vevőknek.
„Az árdrágulás ütemét úgy kell elképzelni, hogy ha ma készítek egy tervet, akkor tízmillió forintos biztosítékkal kell kalkulálnom, vagyis úgy tudok árat mondani, hogy a tízmillió forintos bizonytalansági tényezőt is bele kell számolni. Így nem lehet lakást eladni – tette hozzá. Azt mondta, hogy a folyamatban lévő építkezéseket befejezi, de nem tudja, hogy jövőre indít-e új beruházást. – Megvárom, hogy alakul a piac, lesz-e államilag támogatott hitelkonstrukció” – mondta.
Egy budapesti beruházó, aki hat–tíz lakásos társasházakat épít, nem ennyire borúlátó. „Két projekt van most folyamatban, az összes lakást eladtuk, jövőre fejezzük be az építkezést. Új lakást mindig fognak venni az emberek, de tény, hogy kevesebbnek lesz rá lehetősége” – mondta.
Szerinte a zöldhitellel olyanok is új építésű lakást tudtak venni, akik piaci kölcsönnel nem tudták volna megvásárolni. „Az új építésű ingatlanok mindig is a jobb anyagi körülmények között élők piaca volt. Arra számítok, hogy a jövőben sem lesz gond az értékesítéssel” – tette hozzá.
Valamilyen programnak indulnia kell. Az MNB a 24.hu számára küldött nyilatkozatában jelezte, hogy „vizsgálni fogja, hogy a háromszázmilliárd forintos keret kimerülése után milyen feltételek mellett tudja fenntartható módon támogatni a hazai zöld átmenetet”.
Hozzátették: az MNB nyitott a Zöld Otthon Program folytatására egy olyan átfogó, a hazai lakásállomány energiahatékonyabbá válását célzó gazdaságpolitikai koncepció részeként, amelyben a kormány és a hazai bankszektor egyaránt meghatározó részt vállal. Úgy tűnik a válaszból, hogy az MNB egyedül már nem fog egy, a zöldhitelhez hasonló programot elindítani, csak kormányzati segítséggel.
